Mudança de regras em condomínio exige convenção com quórum qualificado - Consultor Jurídico

Decisão do TJ-SP anula assembleias que criaram grupo gestor em condomínio em Barueri, exigindo quórum qualificado para mudanças na convenção. A falta de aprovação formal dos condôminos resultou na nulidade das deliberações e afastamento do síndico profissional.

A atribuição de poderes de deliberação a um grupo gestor, sem previsão na convenção do condomínio , exige a alteração da norma interna. Para isso, é obrigatória a aprovação por quórum qualificado de dois terços dos proprietários em assembleia prévia, sob pena de nulidade.

Com base neste entendimento, a 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento parcial a um recurso e declarou nulas as assembleias que criaram um grupo gestor, uma comissão eleitoral e elegeram um síndico profissional em um condomínio residencial.

Assembleia geral de credores, recuperação judicial

O litígio envolve a administração de um grande empreendimento localizado em Barueri (SP), composto por 25 torres de apartamentos. Durante assembleias promovidas entre 2022 e 2024, os moradores aprovaram a criação de um grupo gestor composto por 25 subsíndicos e membros do conselho fiscal. Além disso, foi instituída uma comissão temporária para conduzir o processo de eleição de um síndico profissional.

Essa comissão delimitou critérios rigorosos para os candidatos, como exigência de nível superior e dedicação exclusiva, resultando na exclusão de concorrentes. Na prática, a adoção destas estruturas marginais de poder direcionou a eleição.

Inconformada com o processo imposto no edifício, uma condômina ajuizou a ação anulatória. A moradora argumentou que as deliberações afrontaram as normas estatutárias e o Código Civil, pois implementaram uma estrutura de poder que substituiu os órgãos legitimamente constituídos sem respeitar o quórum qualificado necessário para alterar as regras. A exigência de quórum especial, de pelo menos dois terços dos condôminos, foi incluída no Código Civil por meio da Lei 14.405/2022 .

O juízo de primeira instância julgou os pedidos improcedentes. A autora apelou reiterando a tese de desvio e modificação do regime jurídico, enquanto o condomínio manifestou-se pela manutenção da sentença.

Ao examinar a apelação, o relator, desembargador Monte Serrat, acolheu grande parte da argumentação da autora. O magistrado verificou que a convenção autoriza a contratação de síndico profissional e a eleição de subsíndicos. No entanto, a regra interna não confere poderes de decisão aos subsíndicos nem autoriza a formação do modelo de gestão participativa adotado sem uma mudança formal no regramento.

“Assim, o poder de deliberação sobre certos assuntos ou assessoramento do síndico, que também não são previstos em relação aos subsíndicos no Código Civil, deveriam ter sido aprovados em assembleia destinada a esse fim, com a consequente alteração da convenção condominial”, observou o relator.

O magistrado apontou que, como a convenção não previa a estrutura do grupo gestor, a comissão não tinha legitimidade legal para estipular exigências para o cargo de síndico e nem excluir candidatos, sendo necessária a aprovação formal dos proprietários.

O julgador explicou que, para validar essa alteração nas regras de gestão, o artigo 1.351 do Código Civil exige expressamente a convocação de uma assembleia específica com a aprovação de um quórum especial de dois terços dos condôminos, o que não foi respeitado.

Por fim, o colegiado determinou a anulação da criação dos grupos auxiliares e dos atos que se desdobraram destas reuniões, o que invalida a própria eleição da sindicatura.

“Diante do exposto, ficou configurada a desobediência à convenção condominial, ou seja, sem observância da previsão legal que impunha prévia alteração da sobredita convenção, sobretudo quanto ao quórum de aprovação e convocação de assembleias específicas para esses fins”, concluiu o desembargador.

Com a anulação determinada pelo TJ-SP, os efeitos da decisão são imediatos, o que implica o afastamento do administrador do cargo e a interrupção do pagamento de sua remuneração mensal, estipulada em R$ 29,8 mil.

Os advogados Cláudio Castello de Campos Pereira e Fábio de Oliveira Dantas atuaram na causa pela condômina.

Clique aqui para ler o acórdão Apelação Cível 1021599-31.2024.8.26.0068

A manifestação inequívoca de interesse em rescindir um contrato imobiliário autoriza a suspensão imediata das parcelas...

A deterioração de bem tombado decorrente de omissão configura crime ambiental. E esta é penalmente punível...

O direito à moradia segura impõe ao Estado o dever de garantir condições mínimas para a...

A impenhorabilidade do bem de família, prevista na Lei 8.009/90, constitui norma de ordem pública voltada...

Como ocorre todos os dias do ano, está em cartaz mais um golpe para explorar incautos....

A obtenção de créditos em ação trabalhista não afasta, por si só, a condição de hipossuficiência...

Um devedor não está livre de sofrer penhora no rosto dos autos em outro processo, no qual...

O companheiro que vive em união estável com a proprietária de um imóvel tem o direito...

A autonomia privada e a força obrigatória dos contratos impõem o dever de observar a boa-fé...

As taxas de manutenção cobradas por associações de moradores possuem natureza pessoal e não se equiparam...

Fonte: Consultor Jurídico